'더 트루엘 마곡HQ'가 2년 만에 다시 분양에 나선다. 2년 전 하이엔드 주거형태의 '도시형 생활주택'으로 분양에 나선 바 있는데 이번에는 '아파트'로 용도를 변경해 재분양하는 것이다. 서울 강서구 공항동 11-10번지 일대에 지어진 '더 트루엘 마곡HQ'는 3개동, 지하2층~14층으로, 당초 공동주택 148세대, 오피스텔 30실, 상가 8실의 도시형 생활주택 형태로 시작됐다. 도시형 생활주택이란 2009년 도입된 일종의 공동주택으로 전용 85㎡ 이하(국민주택규모) 300가구 미만으로 지어진 단지형 다세대·연립형 주택다. 통상 원룸 형태로, 단지 규모는 연립보다 크고 오피스텔보다 작다. 주로 1인 가구와 2인 가구 중심의 공간으로 구성돼 있다. 여기에 하이엔드 주거형태도 도입했다. 고소득 1인 가구를 타겟으로 한, 말 그대로 고급 주거 상품으로 고급스런 외관과 고가 내부 마감재, 호텔급 커뮤니티 시설과 컨시어지 서비스 등이 제공되는 구조다. 2년 전 분양 당시 '더 트루엘 마곡HQ'가 제공한 홍보자료를 보면 '차별화 된 하이엔드 설계'를 강조하며 각종 빌트인 가전을 무상 제공하는 것은 물론 고품격 커뮤니티와 호텔식 주거 서비스를 제공할 것을 약속했다. 또한 유상 고객에 한해선 마감재 또한 아틀라스 콩코드를 비롯해 아메리칸 스탠다드, 그로헤 등 고급 브랜드 제품을 선보이겠다고도 했다. 인접 지역이 LG그룹 계열사 등 대기업이 밀집돼 있는 마곡지구 인데다 위치상 김포공항 근무자들도 흡수할 수 있는 곳이다 보니 고소득 1인 가구 수요를 모을 수 있다고 판단, 하이엔드 주거 형태의 도시형 생활주택으로 설계 방향을 잡았던 것으로 보인다. 그랬던 '더 트루엘 마곡HQ'이 준공과 입주 예정일을 앞두고 아파트로 급(急)용도변경을 한 데는 하이엔드 주거 형태의 도시형 생활주택으로는 승부를 보기 어려웠기 때문으로 보인다. 실제로 이번 '더 트루엘 마곡HQ'의 이번 재분양 물량은 148가구로, 2년 전 도시형 생활주택으로 분양 때 공동주택 148세대 물량 그대로다. 용도 변경 전까지 거의 전실 미분양이었던 것으로 추측된다. 트리플 역세권의 도시형 생활주택은 충분히 매력적이었으나 고금리 여파에 주택 경기 침체가 본격화 된 가운데 하이엔드를 앞세운 고급화 전략이 발목을 잡았다는 분석이다. 부동산 시장 관계자는 "주거용 오피스텔과 도시형생활주택은 분양가상한제가 적용되지 않아 사업자들이 하이엔드를 앞세워 분양가를 높게 책정하는데 대부분 미분양으로 이어지고 있다"며 "분양 후에도 시세가 오르지 않아 수요자들이 외면하고 있다"고 말했다. 이어 "더욱이 최근 하이엔드 주거 시설은 수요가 꺾이고 있는 추세"라며 "강남권만 해도 'PH 129' 등과 같은 하이엔드 주거시설이 연이어 공급됐지만, 분양 성과는 좋지 않다"고 덧붙였다. 결국 하이엔드가 더해져 가격이 더 비싸졌기 때문으로, 실제 2년 전 도시형 생활주택으로 분양 당시 가격을 보면 36㎡ 평형 최소 6억2410만원에서 △48㎡ 평형 최대 8억9880만원에 이른다. 송정역을 끼고 도보 10분 거리에 위치한 오피스텔 '마곡 아이파크'의 같은 해 분양가가 36.47㎡이 3억6500만원에 거래된 점을 고려하면 가격이 대략 2배 가까이 더 높다. 일반적으로 오피스텔의 경우 도시형생활주택에 비해서 전용률이 낮은 데 분양가 산정은 분양평수 대비 가격이 책정되기 때문에 오피스텔의 가격이 더 높다는 점에서 '더 트루엘 마곡HQ'의 고분양 논란은 당연한 결과로 보여진다. 문제는 해당 단지가 아파트로 변경된다고 해서 경쟁력이 있느냐 하는 것이다. 이름만 아파트일 뿐, 설계상 이미 도시형 생활주택 구조인 데다 하이엔드 주거형태 서비스가 모두 제거되면서 내세울 메리트가 사라졌기 때문이다. 현재 아파트 분양 자료를 살펴보면 '하이엔드' 대신 '스탠다드'라는 단어가 사용돼 있고, 앞서 도시형 생활주택 당시 약속한 기본 제공 빌트인 기기들은 모두 빠졌다. 또한 하이브리드쿡탑과 빌트인 냉장고 등은 유상 품목이 됐다. 여기에 소규모-소형 아파트라는 점에서 분양 후 추가적인 가격 상승을 기대하기 어렵다는 점도 수요를 모으기 어려운 요소라는 지적이다. 위치상 완전한 마곡지구가 아닌 데다 3동의 148세대로는 가격 상승을 이끌어 내기가 쉽지 않다는 분석이다. 앞선 관계자는 "설계부터 도시형 생활주택으로 지어졌기에 소음이나 진동 부분에 있어 온전한 아파트로 보기 어렵다"며 "이번 용도변경이 조건부로 승인된 것 역시 소음과 진동 부분 등에서 아파트 기준을 충족해야 준공 승인이 가능하기 때문"이라고 말했다. 그러면서 "준공이 난다고 해도 인근에 비슷한 평형대의 아파트 단지가 들어설 예정이어서 분양 흥행을 기대하기는 어려울 것"이라고 말했다. 그래도 기대해 볼 건 분양가가 낮아졌다는 점이다. 36.47㎡ 평형대가 최소 5억3800만원, 48㎡ 대가 최대 7억1300만원으로, 도시형 생활주택 분양 당시 보다 평형별로 대략 2억원 정도 낮아졌다.평균 5억원 대로, 강서구 8월 공항동 평균 시세가 7억5,000만원인 점을 20~30% 저렴한 수준이다.